Por Leonardo Roesler* — O Projeto de Lei nº 2.159/2021, que institui a Lei Geral do Licenciamento Ambiental, representa um divisor de águas para a atividade econômica no Brasil, especialmente no setor de loteamentos. A proposta corrige distorções históricas, elimina burocracias e consolida um marco legal moderno e proporcional às demandas do setor. Em um país que carece de regras coerentes e uniformes para viabilizar o desenvolvimento urbano, a aprovação desse projeto significa reduzir entraves legais e estimular a geração de empregos, moradias e infraestrutura em larga escala.
Atualmente, o empreendedor que busca licenciar um loteamento depara-se com um emaranhado normativo disfuncional. Há estados com exigências próprias, municípios com procedimentos distintos e a utilização de resoluções do Conama como principal referência, mesmo sem hierarquia legal. Um loteamento aprovado em Santa Catarina pode enfrentar exigências completamente diferentes em Minas Gerais, ainda que se trate do mesmo projeto. Essa insegurança jurídica gera atrasos que, por vezes, inviabilizam a execução. Não é raro que um licenciamento leve entre dois e quatro anos, um tempo incompatível com o ciclo econômico de qualquer empreendimento.
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O PL 2.159/2021 busca romper com esse modelo fragmentado ao instituir regras nacionais, conferindo segurança jurídica e coerência regulatória. O texto estabelece prazos objetivos para a manifestação de órgãos como Iphan, Funai e ICMBio, que terão 30 dias, prorrogáveis por mais 15, mediante justificativa, para se posicionar. A ausência de resposta não suspenderá o processo, evitando o atual cenário em que o silêncio istrativo indefinido paralisa projetos importantes. Esse ponto é central para o setor de loteamentos, cuja complexidade exige sincronia entre o licenciamento ambiental, a aprovação urbanística e a regularização fundiária.
Outro avanço significativo é a introdução da Licença por Adesão e Compromisso (LAC), uma modalidade simplificada, com base em critérios técnicos pré-estabelecidos, voltada para empreendimentos de baixo e médio impacto. Com isso, muitos projetos urbanos consolidados estarão dispensados da exigência do modelo trifásico tradicional. A lógica é técnica: quanto menor o impacto, mais simples o licenciamento. Essa proporcionalidade, aliada ao controle por auditoria e fiscalização por amostragem, permite que o Estado concentre seus esforços nos casos mais sensíveis, sem sufocar a atividade privada.
A proposta também trata das atividades consideradas de baixo risco, que poderão ser dispensadas de licenciamento, como obras de manutenção em áreas já licenciadas, intervenções emergenciais e serviços públicos essenciais. No contexto dos loteamentos, isso significa desburocratizar a execução de obras complementares — como drenagem, pavimentação, redes elétricas e saneamento — frequentemente postergadas por exigências desnecessárias em áreas já urbanizadas.
Importante esclarecer: o PL não elimina controles ambientais. Ele mantém as exigências legais para a supressão de vegetação nativa, a outorga de uso de recursos hídricos e as obrigações previstas no Código Florestal. A proposta não representa uma flexibilização irresponsável, mas sim, uma racionalização. Permite previsibilidade e respeito ao meio ambiente com proporcionalidade. O foco é a eficiência regulatória — não a omissão do dever de proteger.
O deficit habitacional brasileiro supera 5,8 milhões de moradias. Parte expressiva dessa lacuna está localizada em regiões com oferta de solo, mas travadas por procedimentos licenciatórios disfuncionais. Ao tornar o licenciamento mais ágil, o PL 2.159/2021 viabiliza a entrega de moradias legais, urbanizadas e regulares. Isso reduz ocupações irregulares, mitiga impactos ambientais não controlados e promove cidades planejadas. Além disso, estimula o crédito, atrai investidores e fortalece o setor.
Do ponto de vista econômico, o setor da construção civil representa cerca de 7% do PIB nacional e emprega mais de 8 milhões de pessoas. Loteamentos respondem por uma parcela significativa dessa engrenagem, movimentando toda a cadeia da construção e do comércio. A insegurança no licenciamento gera um custo oculto bilionário. Com regras claras e proporcionais, estima-se que o setor imobiliário possa crescer até 15% ao ano, segundo projeções da Cbic.
O texto já foi aprovado na Câmara dos Deputados e encontra-se em fase final de deliberação no Senado Federal, com tramitação conjunta na Comissão de Meio Ambiente (CMA) e na Comissão de Agricultura e Reforma Agrária (CRA). Os senadores Tereza Cristina e Confúcio Moura, relatores da matéria, apresentaram parecer favorável, com ajustes técnicos resultantes do diálogo com o setor privado. A expectativa é que o projeto seja votado ainda este mês. Em caso de alterações, retornará à Câmara para análise definitiva.
A aprovação do PL 2.159/2021 deve ser compreendida como um pacto entre Estado, mercado e sociedade. O Brasil precisa superar a lógica do "não pode" e avançar para o modelo do "pode, desde que com responsabilidade". O empreendedor brasileiro, especialmente o do setor de loteamentos, é parte da solução para o deficit urbano — e não seu vilão. Cabe ao Legislativo garantir as condições legais para que esse setor produza com segurança e responsabilidade. O momento é agora. O país não pode mais esperar.
Advogado tributarista e sócio do RCA Advogados*
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